질문 : 안녕하세요. 사업체를 인수하려고 합니다. 현재 주인이 가진 리스가 6개월밖에 남지 않아 새로 리스를 받으셨는데5년을 받으셨습니다. 옵션 없이요. 아직 싸인은 하시지 않으셨습니다. 처음에 현재주인이 사업을 시작하실때에는 5년에 옵션 5년을 받으셨는데. 이번에는 옵션없이 5년 받으셨습니다. 참고로 매니지먼트가 관리하는 건물입니다. 저희가 리스를 이어받으면 옵션으로 5년을 더 받을 가능성이 있을까요? 옵션을 받기 위해서 저희가 준비해야할 사항은 어떤것들이 있나요?
답변 : 질문하신 내용만 가지고 답번을 드릴수 밖에 없음을 이해하시고 하나 하나 말씀을 드리겠습니다. 현재 주인이 가진 리스가 6개월밖에 남지 않아 새로 리스를 받으셨는데5년을 받으셨습니다. 옵션 없이요. 아직 싸인은 하시지 않으셨습니다.
1. 먼저 현재 파시는 셀러가 건물주나 매니지먼트 매니저에게 매매중이라 는 말씀을 하셨는지요?
통상의 경우대로 건물주측에서는 10년을 리스가 끝나고 렌트비를 잘 내던 테난트라 리스 끝나기 6-9개월 이전에 새로 리스를 달라고 하니까 5년만 더 주겠다고 한것이 아닌가 싶습니다. 여기에서 눈여겨 볼점은 건물주측은 지금까지의 셀러가 렌트비도 제때 잘내고 크레딧이 좋다고 생각해서 5년이라도 더 주겠다고 사료되는데 5년전으로 돌아가서 셀러가 옵션 5년을 행사할때에 추가 옵션 5년더 받았어야 하는 부분이 이제와서 5년만 더 받은것으로 보입니다. 그래도 그나마 5년 새 리스를 주겠다고 한것은 다행으로 보입니다.
2. 처음에 현재주인이 사업을 시작하실때에는 5년에 옵션 5년을 받으셨는데. 이번에는 옵션없이 5년 받으셨습니다. 참고로 매니지먼트가 관리하는 건물입니다. 저희가 리스를 이어받으면 옵션으로 5년을 더 받을 가능성이 있을까요? 옵션을 받기 위해서 저희가 준비해야할 사항은 어떤것들이 있나요?
다시 원점으로 돌아가서 질문자님 즉 바이어의 크레딧 리포트와 파이난샬 스테인먼트, 사업경영의 히스토리, 사업계획서 등등의 제반 서류를 일목 요연하게 정리해서 Letter of Intend나 Lease Proposal을 만드셔서 일단 주기로 한 5년은 셀러가 공동 책임을 지는 Assignment of Lease로 하고 질문자님 즉 새로운 테난트가 다음 5년 동안에 렌트를 잘내고 건물을 깨끗이 사용하겠다는 등등의 Proposal을 만들어서 옵션 5년을 더 달라고 협상을 시작하시라고 권합니다.
질문의 요지를 다시 보건대 셀러분도 처음에 빈자리를 5년 + 5년 옵션으로 들어가서 10년을 잘 해 오셨다고 보면 전혀 가능성이 없다고 할수 없고 셀러에게 정확히 꽤 괜찮은 strong한 새 테난트와 매매 거래라고 밝히고 협상을 시작하시라고 말씀드립니다. 아니면 최소한 질문자님이 들어 와서 4년이상을 아무 문제 없이 렌트비를 잘 낸다면 옵션 5년및 그이후의 또 옵션 5년에 대한 협상을 하겠다라는 서면 확인이라도 받으시라고 권합니다.
또 다른 방법은 3-6개월 정도의 넉넉한 리스 Security Deposit을 하겠으니 지금 옵션 5년을 더 주고 만약 6개월의 Security Deposit을 건다면 1년에 한달은 렌트비를 내지 않는 Rent Payment Holiday로 하자는 등의 여러가지 협상 조건을 놓고 의논하시기를 권합니다. 도움이 되셨으면 합니다.
