질문 : 비지니스를 하고 있는데 처음에 리스를 기본 + 옵션으로 받았습니다. 그런데 기본은 리스금액을 정해놨는데 옵션은 그때 시장가격(market rate. fair market price)으로 하자고 해서 별생각 없이 사인을 했는데 시간이 지나서 이제 리스 옵션을 쓰려고 하니까 너무 렌트비를 많이 올려달라는 거예요. 요즘같은 불경기에 걱정입니다.
주변 경쟁업체에 비해서 너무 비싼거 같은데. 시장가격이라는것을 어떻게 조사하는지 알수 있을까요. 대행해주는 기관이 있나요. 건물주는 그런거 안하고 그냥 자기가 원하는 금액을 받겠다고 하는데 어떻게 해야 하나요. 보통 근처의 동종업종의 스퀘아 피트당 렌트비를 기준으로 하는걸로 아는데 아닌가요.
답변 : 옵션기간을 질문자님이 테난트로서 행사하려고 할때에 일어나는 현재의고민은 대부분의 사업체를 운영하는 우리 모두에게 해당하는 문제입니다. 보내주신 질문의 내용만 가지고 답변을 드리는데 먼저 현재 가지고 있는 리스 계약서의 내용을 다시 정확히 판단하시기를 권해 드립니다.
일반적으로 대부분의 상용 리스 계약서에는 2-3가지의 다른 양식을 쓰고 있는데
1. A.I.R. FORM 미국 상용 리스 계약서 표준양식 STANDARD FORM 30 PAGE정도
2. C.A.R. FORM 캘리포니아 리스 계약서 표준양식 STANDARD FORM 30장 정도
3. 각 LANDLORD가 만든 각 건물주의 개개 FORM인데 많게는 200-300페이지에서 몇십년을 할아버지 건물주에서 손자 건물주까지 내려온 불과 2-3장까지 조금 과장하면 건물의 숫자만큼 다양한 내용의 리스 계약서가 있습니다.
다시 질문으로 돌아가서 질문자님의 리스 계약서가 옵션내용이 어떻게 되어 있는지 파악하시고 Landlord가 질문자님의 예상밖의 인상을 요구할수 있는 근거에 대한 확인이 첫번째입니다. 대부분의 리스 계약서는 이는 일반적인 경우이므로 꼭 맞지 않을수도 있습니다.
1. Fair Market Value로 합의한다
2. Market Price로 합의한다
3. 그 이전까지 인상되어 왔던 C.P.I. (Consumer Price Index-소비자 물가 상승지수 )를 기준으로 그 지수의 상승된 값에 따른다
4. 더욱 자세하게 정리된 리스 계약서를 본다면 만약에 Landlord와 Tenant가 인상분에 대한 합의가 이루어 지지 않을 경우에는 Landlord는 Landlord가 고용한 Professional(대부분 그지역을 잘아는 부동산 )과 Tenant가 고용한 Professional(대부분 부동산 중개인 또는 변호사 )이 합의하는 가격에 합의한다라고 되어 있는데 질문자님의 질문은 동종업종의 그 지역 렌트비를 말씀하셨는데 아닙니다.
동종 업종이 아닌 그 지역 반경 1-3마일의 평균적인 스퀘어 피트 가격인데 비슷한 상가나 건물등의 평균 임대 가격을 말하는 것이지 해당 동종 업종은 아닙니다.
하셔야 할일은
1. 리스 계약서의 옵션 부분을 정확히 다시 검토하십시요
2. 지금까지의 Landlord 또는 Property Management과의 관계에서 과연 그들이 Deal을 해 주려려고 하는 어떠한 가능성이 있을까하는 본인스스로의 판단 ( 왜냐하면 전혀 Deal을 하려고 하지 않는 벽에 대고 수고와 노력과 경비를 들여야하는가 하는 가장 근본적인 문제)
3. 약간의 가능성이 있고 본인의 절실함이 꼭 Deal을 해 보시겠다면 전문 부동산 중개인 Professional (몇년 경력과 몇개의 리스 협상 경험을 꼼꼼히 확인하세요) 또는 변호사를 고용하셔서 협상을 하시기를 권합니다.
4. 협상을 하기 전에 리스 계약서는 기본이고 본인 사업체의 제반 서류를 다 준비하시기도 권해 드립니다. 세금보고서, 세일즈 텍스 기록, Profit & Loss등도 준비하시기를 권합니다.
이는 협상때에 Landlord가 현재 질문자님이 하고 있는 그 업종을 그 샤핑센터에 또는 건물에 유지하려 한다면 누가와서 사업을 해도 질문자님 정도의 렌트비를 지불할수 밖에 없다는 근거로 쓸수도 있기에 다 준비를 하시고 협상에 들어가시기를 권합니다.
