질문 : 내년 초 10년(5년 + 업션 5년)짜리 상업용 리스가 만료되어 현재 재협상 중입니다. 요즘 몰이 좋아져서 15% 인상을 요구하길래 겨우 사정하여 11% 정도로 깍기는 했읍니다만 제가 요청한 새로운 10년 (5년 + 옵션)에 대해서는 일단 5년만 주겠다고 하네요.
문서로 받은 문구는 다음과 같습니다. We don’t include options as part of renewals. 이게 정상인지요 ? 아니면 어떻게 해서든지 옵션까지 받아야 하는 건지요? 고견 부탁드리고 혹시 도움을 주실분이 있으시면 알려주시기 바랍니다. 감사합니다 .
답변 : 먼저 여쭙고 싶은것은 현제 사업체가 위치한 그 샤핑센터가 처음 대략 9년전에 사업을 시작할때 보다 테난트도 꽉 차있고 빈자리도 없고 주변 샤핑센터들도 빈자리가 없이 매우 상권이 잘 형성되어 있는곳인지요 아니면 건물주가 굳이 5년 옵션을 더 주지 않으려는 원인을 헤아려야 할것 같습니다.
모든일에는 원인이 있듯이 질문자님이 혹 4-5년전에 옵션 행사하실때 매우 많이 건물주측을 압박하여 옵션 5년 행사에 질문자님의 혜택만을 고집한 딜을 하신것은 없었는지요, 아니면 5년후에 건물주가 그 샤핑센터내의 업소의 크기를 달리하여 리스를 줄려고 하는 의도가 있는것은 아닌지 먼저 건물주측의 의도 파악및 이유에 대한 이해를 하는것이 도움이 될것 같습니다.
굳이 5년+ 5년 옵션을 지금와서 하지 않더라도 지난 이야기이지만 5년전에 옵션 5년 행사를 하실때에 5년 옵션을 추가로 더 받았었으면 좋았을텐데.
만약 3-4년후에 사업체를 파실려고 해도 그때는 리스가 얼마 남지도 않게되고 더구나 옵션이 없음으로해서 팔수가 없는 상황이 될수 밖에 없는 문제가 될수도 있음으로 가급적 지금 해결을 해야만하는 시급한 문제가 되었습니다. 지금 당장 앞으로 5년간의 렌트비 4%를 덜 내개 됨으로 5년 리스만 잘 받은것은 길게 보면 아무런 의미가 없을수도 있습니다.
자 3-4가지의 방법을 의논해 보겠습니다.
지금 상황에서는 어떤 방법도 100%는 될수 없으므로 질문자님이 판단해 보사가 바랍니다. 지난 최소 5년간의 매출대비 렌트비 페센테이지를 기준으로.옵션 5년을 추가로 더 받자는 제안을 하실때에
1. 그들이 요구하는 15% 렌트비 인상을 그대로 받아들이고 5년 옵션을 더 달라고 협상해 볼수도 있고
2. 처음 2년은 또는 3년은 오른 15% 또는 심지어 20% 렌트비 인상도 감수하되 매년 오르는 매년 인상분을 동결해 달라고 협상해 볼수도 있으며
3. 매년 인상분을 아에 다 없애고 새로운 5년 렌트비를 고정으로 몇 % 올리고 5년간은 그 렌트비로 하고 옵션5년 행사시에는 렌트비를 얼마로 한다던가 그 다음에도 똑같이 2-3년을 고정 렌트비로 묶고 소비자 물가 상승지수 ( Consumer Price Index = C.P.I. )에 따라 해년 마다 올린다든가 아니면 전년도 렌트비에서 몇 %를 올린디든가
4. 아니면 위의 1,2,3번을 Mix & Match 섞거나 빼거나 종합적으로 매년 렌트비를 도표로 만들어서 분석을 하고 제안하고 밀고 당기고 주고 받고 하시라고 권합니다.
다시 원점으로 가서 건물주의 의도가 무었인지 원인이 무었인지 그리고 그들이 원하는것이 무엇인지를 가늠해 보는것이 시작이며 여러가지 방법의 산수를 해 보고 현재 렌트비와 향후 5-10년의 렌트비 인상분을 감내해 낼만한 렌트비에 대한 분석을 해 보신후에 협상에 임하시기를 권합니다.
필요하시면 리스와 렌트 협상을 많이 한 전문가의 도움을 받으시기를 권해 드립니다.
