안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2019년 10월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 9월에 자녀들의 back to school이 본격화 되면서 가족 단위 특히 자녀들의 학군을 최우선순위로 구매를 진행하던 학부모들이 구입을 보류하고 렌트 시장으로 움직이는 모습을 보여주고 있습니다. 9월 부터 어느정도의 시기 까지는 다소 바이어들이 줄어드는 계절적인 시기가 현재 9-10월의 일반적인 동향 이라고 보시면 됩니다.
내년도의 부동산 시장전망을 놓고 일반적인 바이어와 많은수의 셀러를 포함한 이들의 지배적인 견해는 부동산 주택시장의 가격이 하락할 것이라는 것입니다. 일단 가격이 상당히 오른 상태이고 경기의 침체가 예상이 되고 있으며 여러가지 정황상 가격의 하락은 필수적이라는 생각들을 많이들 하고 있는것으로 보여 집니다.
이러한 견해들이 틀리다고 말할수도 아니면 전적으로 그방향으로 전개가 되어 간다고도 할수가 없습니다. 다만 제가 여러번 말씀 드렸던 여러가지 상황에 근거한 개인적인 판단은 가격의 인상이나 인하의 문제에 대한 인식 그리고 특히 지역적인 차이 그리고 바어어도 실바이어와 투자를 위한 바이어의 입장에 따라서도 추후 움직임이 서로 상이하게 나타날수 있고 투자에 대한 결정또한 서로 다른 이유와 동기 부여 요인으로 갈수있는 상황이 전개 가능하다고 생각을 하게 되었습니다.
보통 가격의인상이나 인하가 나타날때에는 어느정도의 징조가 나타나게 됩니다. 과거의 어두웠던 실패의 역사를 한번은 어느정도 되집어 보는것도 앞으로의 상황을 이해 하시고 위험도 제거에도 도움이 된다고 생각 합니다.
2007년 후의 주택 시장의 위기 상황의 경우가 좋은 예를 제공 합니다. 2007년도에 특히 LA의 한인타운에 상당히 많은수의 콘도 단지들이 건설이 되었고 인허가를 감안 한다면 대략 2005년부터 건설과 관련된 여러가지 프로젝트 들이 추진이 되었습니다.
그이전에 콘도를 지어서 분양하신 몇몇 분들이 상당히 많은 투자 수익을 창출 하면서 본격적으로 건설 분야에 투자금이 몰렸고 다소 느슨한 은행권의 자금을 포함한 여러가지 민간부분의 일종의 사채의 성격의 ㅣ자금까지 몰려 들면서 특히 한인타운 mid Wilshire 지역의 R3,4 조닝에 대한 수요가 늘었고 평범한 주택가에 구입을 위한 오퍼들이 몰리면서 상당한 붐을 이루었습니다. 신규주택이나 기존 주택의 매매가 계속 최고치 기록을 경신했고 가격또한 천정 부지로 올라가고 있었습니다.
그러다가 2007년을 기점으로 거래량이 줄어 들다고 가격의 폭락이 이어지고 은행 차압과 숏세일 매물의 증가등이 일어 나면서 미국 사회 전반이 상당한 위기상황에 빠져 들게 됩니다. 이러한 시기에 2007년후부터 향후 1-2년간 나타났던 상황들은
첫째, 더이상 치솟는 구입 가격속에서 거래량이 하락하면서 거래량과 가격이 동반 하락하기 시작했고 (이때 가장 문제가 되었던 쉬운 융자에 페이먼트가 저렴한 NEGATIVE LOAN들이 생기면서 저렴한 월페이는 가능해 졌지만 대신 원금이 불어나는 프로그램이 대중화 되면서 가격이 조금만 떨어져도 빚이 급격히 증가하고 매물은 팔수 없는 상태가 되는 고위험에 노출이 되는 경우가 대부분)
두번째, 렌트를 놓으려고 해도 너무나 많은 매물들이 시장에 렌트 매물로 존재했고 렌트비를 제하고라도 주택 소유주들의 추가 페이먼트를 포함한 주택 유지 비용의 부담분이 높아지게 되면서 테넌트 없이 빈상태의 주택들은 급격하게 밸류도 떨어지고 더이상 유지 불능의 상태가 일반화 되었고
세번째, 융자가 무분별하게 이용 가능해 지면서 어떤 순간에는 과연 이돈들이 실제적으로 있는 돈인지 아니면 일종의 모기지 증서만 왔다 갔다 하는지 의심이 들정도의 상황들이 반복이 되다가 결국에는 시장이 붕괴가 되는 결과를 초래 했습니다.
한마디로 거래량, 가격, 주택시장에 대한 회의와 모기지 시장에 대한 신뢰와 기대가 붕괴 하면서 다발적인 원인으로 재앙이 시작 되었습니다.
추후의 상황은다들 아시겠지만 2012년 초반까지 남가주 부동산 시장의 가치 하락은 이어졌고 대략 2010년 전후부터 투자가들을 중심으로 그리고 실소유주나 소규모 투자가 그리고 월스트리트 중심의 헤지펀드나 투자 펀드들이 본격적으로 마켓에 유입이 되었고 여기에 2010년에 거의 정점 수준에 이르는 중국인들의 미국 부동산에 대한 투자가 이루어지면서 2012년 초반 부터는 다시금 주택 시장의 가격이 상승하기 시작하였습니다.
이러한 일련의 과정들을 거쳐서 현재의 시점까지 부동산 시장은 호황을 보여주고 있습니다. 그렇다면 2007년 후의 부동산 시장이 최고점을 이룬 시기와 현재의 시기의 차이점을 이야기 해보고자 합니다.
일단 첫번째로, 융자를 얻기가 2007년에 비해서 상당히 까다롭다는 점입니다. 그시기를 겪었던 은행들은 나름대로 상당한 고통의 시기를 겪었습니다. 소비금융 1위 업체였던 Washington Mutual이 Chase 은행에 합병이 되었고 모기지 업체의 수위 업체인 Countrywide의 경우 Bank of America에 인수 되었습니다. 그리고 추후 여러가지 소송건에 휘말렸고 상당기간 은행과 금융기관 들의 신용도가 악화 되었고 수많은 이들이 부실 모기지 여파로 크나큰 고통을 겪었습니다.
이에 이때의 교훈은 특히 모기지 분야에 대한 대출과 조건 강화를 서둘르게 되었고 현재 대통령을 포함한 미국 정부의 대출 규제 완화 압력에 대해서도 여전히 까다로운 조건을 유지하고 있기 때문에 과거와는 다르게 바이어들의 숫자가 빠르게 증가하고 있지 않은 원인이 되고 있습니다. 다만 최근에 상대적으로 덜 까다로운 모기지 융자 상품이 늘어나는 추세에 있지만 신용도가 높거나 아니면 다운이 상대적으로 많지 않은경우 여전히 모기지시장에 진입장벽이 높게 형성이 되어 있다고 생각 됩니다.
두번째로, 지역 편차는 있지만 현재의 부동산 주택 시장의 가격이 2007년 고점보다 낮은 지역들도 상당수 존재 한다는 점입니다. 최고점에서 주택을 구입했던 주택 소유주들이 아직도 회복되지 못한 가격속에서 시장 가격보다 낮은 소위 깡통 주택을 보유한 이들도 적지않고 최근에 은행의 차압 첫단계인 NOD를 받은 소유주 또한 적지 않습니다. 단순히 가격으로 비교 불가 이지만 지금의 가격이 인플레를 감안 한다고 하여도 여전히 최고점으로 보기에는 여러가지로 의문점이 듭니다.
세번째, 2007년에 비해서 렌트 가격이 상대적으로 여전히 높고 마켓에 좋은 매물의 인벤토리는 여전히 적은편 이라는 점입니다. 이두가지가 상대적으로 다시금 주택 시장의 가격이 올라가기 전까지의 시기를 버티게 해주는 요소가 된다고 생각 합니다.
지난 2012년 초이래로 주택의 가격과 더불어 렌트 가격또한 꾸준히 상승이 되어왔기 때문에 투자자들의 주택 구입 원인을 직접적으로 제공해 주었고 임대 수익률이 상대적으로 높은 관계로, 시장에 나오는 매물의 숫자는 줄어 들었고 베이비 부머 세대가 주택을 매매한후 다시금 주택을 구입하는 새로운 상황이 생겼고 젊은 세대들의 주택 소유에 대한 인식이 바뀌어서 꾸준히 싱글 라이프 패턴 위주의 새로운 고가의 렌트 시장이 형성이 되는등 이 렌트와 시장의 인벤토리의 상관 관계로 말미암아 특별한 주택 시장 가격이 상승 국면을 이루게 하는 동인은 없지만 그렇다고 가격이 크게 하락을할 가능성도 적다고 생각 합니다.
네번째, 앞으로 겨울에 가격이 계절적인 요인등으로 하락을 한다고 하여도 가격을 다시 봄에 회복가능한 지역들이 존재할 가능성이 있습니다. 특히 오렌지 카운티나 LA 카운티 그리고 인랜드 지역중에서도 오렌지나 LA 카운티와 지근 거리에 있는 지역들의 경우 설사 가격이 하락한다고 하여도 다시금 가격이 인상할 가능성도 존재 한다고 생각 합니다.
이건 어디 까지나 개인적인 주관과 경험적에 나온 생각일지 모르지만 일단 앞으로 유의하실 점은 반드시 가격의 하락이 개인의 구매를 쉽게 하지는않을 것이라는 점입니다.
만일 주택 시장의 가격이 많은 분들의 예상대로 하락을 한다고 하여도 렌트 시장이 유지가 된다면 오히려 투자가들이 구입을 서두를 가능성도 큽니다. 현재에도 시장에서 방두개 이상에 렌트가 가능한 위치의 좋은 상태의 매물은 복수의 오퍼들이 여전히 몰리고 있다는 사실을 반드시 기억 하셔야 합니다.
앞으로는 선호 지역과 비선호 지역 그리고 선호조건과 비선호 조건등에 따라서 내년도 부동산 시장의 전망은 상당히 다를것으로 예상이 됩니다.
그리고 굳이 내년도 부동산 시장을 예상하지 않더라도 아니 무슨일이 생기더라도 나만의 이유로 주택을 구입하거나 상업용 부동산을 구입 하시는 분들은 그수요가 줄지 않을것 이라는점은 분명 하다고 생각 합니다. 가격이 떨어지면 좋은 조건에 주택의 구입이 가능하다고 막연히 생각 하기 쉽겠지만 이러한 이유로 구입을 미루기 보다는 현재의 모기지와 여러가지 기타 개인만의 재정적인 상태와 장기적인 안목속에서 모든 구입을 포함한 의사결정을 하시는게 더 바람직 하다고 봅니다.
내년에 1월 1일 부로 개정된 렌트법률이 시행된다고 하여도 결코 렌트 가격은 쉽사리 떨어지기가 쉽지 않는다고 개인적으로는 생각하고 있습니다. 단 한푼도 떨어지지 않는다는것은 아니지만 큰폭의 렌트비 하락이 없다면 부동산 시장에 대한 투자는 계속될 것이라고 생각 듭니다.
그리고, 오히려 경기에 대한 전망이 어두워 질수록 부동산에 대한 위험도 감소를 목적으로 하는 투자는 늘어날수 있다고 생각 합니다.
