한국에서의 부동산 거래와 가장 큰 차이점이 이 에스크로이다. 셀러와 바이어가 오퍼를 주고 받은끝에 서로가 만족하게되면 에스크로라는 것을 열게 된다. 에스크로는 중립기관이지만 대개의 경우 셀러가 선택권을 가지게 된다. 에스크로는 부동산 거래를 진행하는 기관으로 법적으로 중요한 역할을 하게 된다.
에스크로를 이용하면 처음 정해진 계약대로 일을 끝낼 수 있어 셀러와 바이어가 서로 만나 실랑이를 벌일 필요가 없다.
▶에스크로 역할 바이어가 지불한 다운페이먼트 자금을 신탁계좌에 넣어두고 부동산 매매를 위한 정식계약서를 작성하는 일을 한다. 집을 매매하게되면 수많은 서류가 오가야 된다. 에스크로에서는 셀러와 바이어가 주고 받아야 할 서류를 취합하고 전달하는 일도 하게 된다.
거래과정에서 이견이 발생하면 셀러와 바이어 양자의 합의에 따라 일을 처리해야 된다. 한쪽만이 사인을 해서는 어떤 업무도 진행되지 않는다. 만약 문제 발생시 합의가 되지 않으면 법정에서 결정이 날때까지 모든 업무는 중단된다. 에스크로에서는 양도증서(Grant Deed)와 융자가 있을 경우 신탁증서(Trust Deed)를 작성하고 거래가 종료될 때 타이틀 회사가 이 서류들을 카운티 사무실에 등기하는 것으로 일을 마치게 된다.
에스크로에서는 업무종료후 셀러와 바이어가 받아야할 자금에 대해 신탁계좌에서 체크를 발송한다. 에스크로는 미국의 모든 주에서 채택하고 있는 것은 아니다. 캘리포니아는 에스크로 회사가 거래과정을 진행하지만 뉴욕에서는 변호사가 그 일을 대행한다.
▶보관해야할 서류 에스크로를 끝내고 나면 바이어한테 남겨지는 것은 엄청난 분량의 서류더미다. 에스크로를 진행하면서 수시로 사인을 했지만 막상 일이 끝나고 나면 어디에 어떤 사인을 했는지초자 기억이 나지 않는다.
- 렌딩 스테이트먼트(Truth in Lending Statement): 융자와 관련된 서류들이다. 여기에는 이자율과 월 페이먼트 상환기간 등 모기지 융자와 관련된 내용들이 모두 담겨져 있다. 지금 당장은 꺼내볼 일이 없겠지만 나중에 재융자할때 필요할 수 있으므로 보관은 필수적이다.
- 보험(INSURANCE):주택을 구입하면 화재보험이나 지역에 따라 지진보험에 가입하는 경우가 있다. 보험과 관련된 서류들은 따로 정리해놔야 나중에 필요할때 쉽게 찾아 볼 수 있다. 보험서류에는 매년 불입해야 하는 보험료와 커버리지 등이 담겨져 있으며 에이전트 연락처도 있다. 한번 가입한 주택보험은 집을 팔때까지 반드시 갖고 가는 것은 아니다. 보통 1년이 지나서 갱신할때 보험료나 커버리지 변경에 따라 다른 보험회사로 바꿀 수 있다.
- 문서(Deed): 바이어 이름으로 등기가 되었다는 서류다. 정식명칭은 양도증서(Grant Deed)이며 에스크로 종결후 한달쯤 지나면 카운티 등기소에서 해당 주택으로 날라 온다. 집을 산 바이어는 이름이 틀렸는지 확인해봐야 한다. 혹시 이 서류를 분실했다고 해도 걱정할 필요는 없다. 나중에 카운티 등기소에 가면 소정의 수수료를 내고 집 등기문서를 새로 발급받을 수 있다.
- 계약서/추가문서(Purchase Contract/Riders): 계약서는 에스크로 관련 서류의 핵심이다. 이 서류로 인해 매매가 성사됐기 때문이다. 또한 계약서를 작성하면 의례히 추가적인 조건이나 수정사항들이 나오게 된다. 이들 문서는 에스크로 오픈당시 만들었던 구입계약서를 변경하는 내용이므로 잘 보관해야 된다.
- 클로징 서류(HUD-1 Settlement Statement): 바이어가 지불한 돈이 어디로 쓰여졌는지 항목별로 구분되어 있다.
주택구입 다음해 소득세 보고때 CPA한테 제출하면 집을 살때 지출한 비용에 대해서 세금공제혜택을 받을 수 있다. 이 서류를 분실하면 세금보고시 공제계획에 차질을 빚을 수 있으므로 잘 보관해야 된다.
