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제목 [매물상담] 사업체 매매시 리스계약 질문
작성자 오픈업 작성일 2017.12.14 지역 CA

조회수(1171) | 답글(0)

안녕하세요!
제가 이번에 사업체를 처음 인수하려고 하는데 고민이 있어서 질문 좀 드리려고합니다.
전문가 혹은 경험자로써 조언을 부탁드립니다.
$40,000에 나온 사업체가 있어서 인수를 하려고 합니다.
그 상가는 보통 리스계약이 3년이고, 사업체 넷인컴도 $45,000 정도 되고,
조건이 나쁜것같지 않아서 순조롭게 진행중이었습니다.
그런데 Landlord가 새로 리스계약을 안해주고 현 사업체주인의 남은 계약기간(1년 3개월)만 리스를 주겠다고 합니다. (Assignment of Lease)
3년 New Lease를 할 수 없냐고 어필해봐도 다른 옵션은 절대 없다고합니다
현 사업체 주인은 그 이전 주인에게 $36,000에 3년 New Lease로 사업체를 인수했다고 합니다.
이전 주인의 리스기간이 끝난 상태였기 때문에...
하지만 저에게는 1년 3개월 이후의 리스 연장에 대한 어떠한 보장이 없어서 걱정입니다.

그래서 1년 3개월 리스남은 사업체를 $40,000에 사도 괜찮을지,
아니면 현재 사업체 주인과 짧은 리스기간을 이유로 새롭게 가격에 대해 협상을 해야할지,
아니면 사업체 인수를 포기해야할지 고민입니다.
첫 개인비즈니스를 시작하려는 저에게 아낌없는 조언 부탁드립니다.





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전문가 답변 Re:사업체 매매시 리스계약 질문
작성자 kwonbroker 작성일 2017.12.14

안녕하세요.
.
1년3개월후에 리스가 없다는 이야기는 $3만불에 사시든 $4만불에 사시든 다음에는 리스가 없으므로 팔수가 없는 상태가 된다는 것이고 현재 파실려는 셀러가 얼마를 주고 샀던간에 1년3개월후에는 사업체 매장을 깨끗이 정리해 주고 나와야만 하는 상황이 된다라고 밖에는 결론지어질수 밖에 없습니다.
대개의 랜로드는 지속적으로 사업장 자리를 리스를 줌으로써 꾸준한 임대 소득을 기대할수 있는데 대단히 특이한 경우로 1년3개월후의 옵션또는 새로운 3년 + 3년 등등의 리스계약을 해주지 않으려는 근본 이유가 무엇인지 매우 궁금합니다.
1. 질문내용 그대로 1년3개월에 몇만불의 값을 줄 가치가 있나요 ?
2. 설사 값을 쳐 준다해도 1년3개월후에 비어있는 공간으로 정리해 주고 나와야 하는 상황인데 즉
질문자님은 팔수가 없는데 대금을 지불할 필요가 있나요
3. 셀러에게 또는 랜로드에게 왜 리스를 옵션은 물론이고 가장 보편적인 5년 + 5년도 안주는지 또는
랜로드가 어떤 새로운 건축이나 다른 용도로 리스를 점포 사이즈를 늘이거나 줄여서 하려고 하는
구체적인 계획이 있는건지 - 즉 협상의 여지가 있는것인지 확인하시고 협상의 여지가 있으면
전문 부동산과 전략을 짜고 서류들을 준비해서 협상을 하시고 아니면 깨끗이 단념하시라고
권합니다.

사엽체 값을 쳐 주고 질문자님이 지불한 대금을 벌기위해서 일하고 신경 써야할 아무런 이유가 없지 않을까요 ?
첫 사업이고 경험 쌓고 헛일하셔도 좋으면 하십시요.
강하게 말씀드릴수 밖에 없습니다.

고맙습니다.

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전문가 답변 Re:사업체 매매시 리스계약 질문
작성자 jaekwak11 작성일 2018.03.02

사업체의 매매는 비지니스의 매매와 건물주와의 리스협상의 두가지 부분으로 이루어 집니다. 배지니스의 매매는 아주 간단하게 심플하게 진행이 됩니다. 계약조건을 확인하는 과정만 거치시면 되기 때문입니다. 다만 리스의 문제는 가장큰 고정비용인 리스를 최대한 가격을 포함해서 유리하게 진행을 하셔야 하며 특히 리스를 잘못 받으시면 비지니스 이익이 많이 감소가 되고 후에 매매시 상당히 불리할수 있습니다 위치가 좋은 자리에 리스가 좋은 조건인 경우 별도의 프리미엄이 붙게 됩니다. 제 생각에는 이 리스에 관해서는 확실히 1년이 조금넘게 남으셨고 건물주가 새로운 리스를 주지 않는다면 진행 하실 필요가 없다고 생각이 개인적으로는 듭니다. 참고 하세요

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