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제목 [매물상담] 커머셜 리스 브로커 커미션
작성자 Erom 작성일 2017.11.22 지역 NJ

조회수(890) | 답글(1)

안녕하세요,

MLS에서 커머셜 리스팅 중 맘에 드는 매물이 있어서
매물에 등록되어 있는 브로커에게 연락 후 가게를 보고
가게 컨디션도 좋고 해서 되도록 랜로드가 원하는 쪽 조건을 맞춰주는 방향으로 이야기가 되었고,
현재는 랜로드가 변호사 통해서 계약서를 보내준다고 해서 기다리는 중입니다.
헌데 계약서를 받기도 전에 브로커가 돈 얘기부터 하더라구요.
리스 계약은 어차피 내년 1월 부터 시작될텐데 두달치 디파짓과 한달치 브로커피 그리고 한달치 헨트비를 준비하라고요.
물론 당연히 준비하는 건데, 계약서 리뷰가 먼저 순서 아니냐고
돈부터 어떻게 내냐고 하니 브로커가 그렇죠 하시더라구요.
사실 그 브로커가 테넌트 입장에서 일했다기 보가는 랜로드
입장에 많이 기울인 것 같아, 좀 찝찝한 마음에 부동산 리스 계약서를
많이 다루시는 변호사분께 여쭤보니, 제 이야기를 들으시더니
그 가게를 꼭 해야 할 이유가 있는거냐고 물어보시며, 보통 커머셜 리스 계약시 95%는
랜로드가 커미션을 낸다고 하시더라구요.
그래서 브로커에게 이게 제가 내는게 맞냐고 하니까 케이스 바이 케이스인데, 이 경우는
제가 내는거라고 합니다.
저는 그 브로커와 중개인 계약서 같은거 전혀 서명한 적 없구요.
이런 경우, 어떻게 하는게 현명한것인지요?





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전문가 답변 Re:커머셜 리스 브로커 커미션
작성자 kwonbroker 작성일 2017.11.22

안녕하세요.

먼저 먼길을 가기전에 브로커가 커미션과 리스 디파짓을 면저 달라고 하는것은 이치에 맞지않습니다.
질문자님의 가장 큰 관심사는 리스계약서의 내용 확인과 리스 계약에 있어서의 가격, Term and Condition이 가장 큰 핵심이라고 할수 있는데 계약이 성사되기 전에 브로커의 커미션부터 지불한다는 것은 맞지 않습니다.

다음과 같은 순서대로 해 보십시요.
1. 랜로드에게 그 해당 브로커에게만 리스 계약의 독점권을 준 브로커인가
2. 다시 한번 랜로드가 왜 브로커 커미션을 주지 아니한다고 하는가
3. 다른 어떤 브로커가 오더라도 랜로드와 질문자님의 리스 계약이 되면 그때도 질문자님이
커미션을 주어야 하는가
4. 먼저 리스 계약서를 달라 그래야 내 변호사에게 검토 작업을 시킬수 있다
( 수없이 강조하고 강조한 내용입니다- 꼭 변호사에게 2-3일전에 리스 서류를 주고 2-3일후에 약속을
하여서 전체를 review해 달라고 하고, 독소 조항이 있는지, 일반적인 리스계약서와 많이 틀린 해당
건물 랜로드만 강조하는 독소조항은 아니지만 그 다음 단계의 불리한 조항은 없는지- 수백번을
강조하여도 부족함이 없습니다.- 꼭 번호사의 검토와 자믄을 받으십시요- 훗날 사업체를 팔때에도
일반적인 리스계약서라면 잘 매매하고 나올수가 있는데 이상한 조항이 있으면 반드시 없애 달라고
하던지 훨씬 더 순화된 내용으로 만드십시요. )
5. 리스 계약서를 review한후에 계약에 따르는 제반 조건들을 negotiation할때에 말씀하신 브로커가
질문자님의 흥정조건들을 잘 도와줄수 있는지 조건을 밀고 당길수 있는 능력이 되는지 활용해
보십시요. 더구나 예외적으로 랜로드가 새로이 들어올 테난트인 질문자님이 커미션을 지불하라고
했다면 그 이상으로 렌트비나 계약조건들을 질문자님의 의도대로 강하게 밀어 부쳐보십시요.
6. 혹 그, 브로커가 커미션 지불 계약서를 요구한다면 만일 써 준다해도 계약은 결국 본인의 결정이므로
질문자님의 요구와 조건으로 된다면 단돈 $1,000부터 몇만불까지 금액을 쓸수 있으므로 그것도
흥정하십시요. 지금 보신 그 location이 질문자님이 볼때에 본인 사업과 가장 맞는 장소라면 커미션
액수 이상으로 렌트비에서부터 기간 매년 인상률 등등 term & condition에서 금전적 이익을 취할수
있다면 할수도 있겠습니다.
즉 커미션 지불 금액보다 더 큰 협상에서의 이익을 가져 올수 있다면 해 볼만 할수도 있겠지요.
7. 단 무슨 랜로드가 테난트에게 브로커 커미션을 주라고 넘기는지 이해가 되지 않지먄, 달리 생각하면
랜로드가 커미션에서 save한 이상으로 negotiation에서 매짜게, 혹독하게 negotiation을 해
보십시요
8. 그리고 현재 상황에서 지금 말하신 브로커와 도저히 더이상의 일을 할수가 없다고 판단이 서면
정확하게 차갑게 당신과 못하겠다 즉 질문자님은 커미션 지불할 의사도 의무도 없다 지금까지
어떤 서류에 싸인하지 않았다면. ( 정 필요하시면 전화주세요- on line상으로 다 알려 드릴수 없는
점도 있습니다. )

현재까지는 질문하신 내용만 가지고 말씀드렸는데 더 상담이 필요하시면 전화를 주시고 또 한가지는 California와 New Jersey와의 일반 관행이 틀릴수도 있다는 점은 말씀드립니다.

그러나 브로커의 커미션이든 랜로드의 커미션 뭉퉁그림이든 가장 중요한 리스 계약서의 내용과 모든 조건에 대한 밀고 당기기는 경험이 많고 본인의 사업체에 맞는 가격과 여러 조건들을 잘 아울러서 계약에 대한 심사숙고를 권합니다. 보통 3개에서 5개 정도의 proposal을 조건별로 해년마다 렌트비 상승분까지 감안해서 많이 공부하시고 협상에 임하시기를 매우 강하게 권고합니다.

고맙습니다.

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  • James Kwon (부동산브로커) | 상담분야 : 매물상담
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    • 150개 이상의 사업체 매매 중개 경험
    • 2003년~ 현재 : 오직 사업체 매매/사업체 건물 중개
    • 2011~ 현재 : Masters Realty Group Broker Associate
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네티즌 답글

  • erom 2017-11-23 오전 6:09:11

    상세하고 친절한 답변 대단히 감사드립니다.

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