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제목 [매물상담] 오래된 일식당 인수할려고 준비중입니다.
작성자 eagleeye 작성일 2017.07.15 지역 CA

조회수(1348) | 답글(2)

안녕하세요
좋은 자리에 싸게 나온 일식당 매물이있어 오퍼를 넣은상태입니다.
자리좋고 가격도 좋은데 몇가지 걸리는게있어 의견을 듣고자합니다. 이 매물 사서 이름과 메뉴만 바꾸고 장사를 할려고합니다.현재 asset sale로 나온 물건입니다.
문제점
1.식당이 너무 노후 : 현 식당이 2001년 인수후 아직까지 하고있는곳인데 둘러보니 fixture, equipment가 작동은 되는듯한데 어디서 무슨 문제가 나올지 좀 불안한 상태구요, 무엇보다 health inspection이 나왔을때 괜찮을지 불안합니다. 작년까진 fire, health 문제없이 통과됐다고 하네요. 그리고 건물 안팎으로 많이 노후돼있구요.
2. 현 건물이 2층 단독 건물이고(집을 개조해서 1층은 식당, 2층은 주거지로한듯합니다) 건물옆에 약 700sf 정도되는 현재 창고로 쓰고있는 공간이있읍니다. 현재 2층엔 studio 1. 1 bed room 1. 거주자가 있읍니다.
문제는 현재 이 매물을 1, 2층과 창고 까지 전부 리스에 포함시켜 야만 매매를 한다는겁니다. 건물은 historic site라고하네요.
랜로드는 따로있고 현재 이 일식당 주인이 리스를 받아서 2층에 rent주고 매달 총 rent비를 건물주에게 주는 구조입니다.
한달 랜트비는 사이즈대비 괜찮은데 2층 리스까지 떠맡아야하는게 조금 부답이긴합니다.
3. 현 리스가 3년 밖에 안 남았읍니다.

질문
1. 식당 인수하는 과정에서 식당 노후로 인한 문제점은 발생하지않을까요? 잠재적 리스크가 있다면 어디서 어떻게 알아보면 될까요?공사하시는 분들께 시설점검을 해야하나요?
2. 현재 계획은 2층 1 베드룸을 제가 쓰고 스튜디오는 rent줄 생각인데...혹 매물이 특이해서
이런 경우 리스 계약상에 알아둬야할게 있을까요?
3. 리스가 얼마남지않아 새 리스를 신청하긴했는데 제 판단에는 제 자본금이 많지도않고 비지니스 경험이없어 새리스는 어려울것같은데 assignment로 받고 들어가야할까요? 물론 거기에 대한 리스크(권리금을 날릴수도있다는것)는 알고있지만 놓치기 아까운 매물이라서요.





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전문가 답변 Re:오래된 일식당 인수할려고 준비중입니다.
작성자 kwonbroker 작성일 2017.07.16

안녕하세요 ?

질문자님의 매우 조리있는 질문을 하나 하나 같이 의논해 보겠습니다.

질문
1. 식당 인수하는 과정에서 식당 노후로 인한 문제점은 발생하지않을까요?
잠재적 리스크가 있다면 어디서 어떻게 알아보면 될까요?
공사하시는 분들께 시설점검을 해야하나요?

답변: 인수하시기 전에 먼저 식당공사를 많이 해보신 전문 건축업자에게 특히
Health Inspection에 경험이 있는분께 의뢰하시어서 꼭 시설 점검을 하시라고
권해 드립니다. 2001년에 현재 주인이 인수해서 영업을 하셨고 그 이전에 식당이
영업을 해 왔다면 시설이 노화되고 기타 장비나 가구가 낡은것과는 달리 기본 규정대로
해 왔다고 추정되고 현재의 Health Department에서 받은 등급이 A, B, C Grade중에 어떤지
셀러에게 확인하시고 대처하시기 바랍니다. 장비나 식당용 가구는 질문자님이 예산
범위내에서 생각하실 문제로 먼저 현재까지 헬스등급에 대한 질문과 문제점등을 살피시기
바랍니다.

2. 현재 계획은 2층 1 베드룸을 제가 쓰고 스튜디오는 rent줄 생각인데...
혹 매물이 특이해서 이런 경우 리스 계약상에 알아둬야할게 있을까요?

답변: 원 질문의 내용으로 보아 셀러와 랜로드와는 매스터 리스계약이 되어있는것으로 보아지고
질문자님이 이 리스를 넘겨 받을경우에도 매스터 리스권을 Assignment of Lease로 받는다고
보여 집니다.
즉 2층에 어느 거주자를 들이든 나가든 랜로드는 신경쓰지 않고 셀러 또한 앞으로는 질문자님
한 테난트에게만 전체 대표로 렌트비를 받으며 2층 거주자는 Sub Lease로 된 테난트이므로
랜로드와는 직접적인 연결이 안 되는 구조입니다.
즉 질문자님이 2층에 거주를 하든 다 비워놓든 2층 전체를 다 쓰든 1층 점포와 2층 주거시설 전체
에 대한 렌트비를 셀러 앞으로는 질문자님이 책임을 지는 리스입니다.
물론 당연히 현재 렌로드와 셀러가 맺은 현재의 리스 계약서를 충분히 검토하시는 것은 기본중의
기본입니다. 당연히 그리고 충분히 그 내용을 질문자님이 이해하시고 숙지하셔야 합니다
짐작하건대 대부분 이러한 리스는 매우 적은 분량의 Page숫자와 허술할것으로 보이나 있는
그대로 이해와 숙지를 하시라고 말씀드립니다.

3. 리스가 얼마남지않아 새 리스를 신청하긴했는데 제 판단에는 제 자본금이 많지도않고 비지니스
경험이없어 새리스는 어려울것같은데 assignment로 받고 들어가야할까요?
물론 거기에 대한 리스크(권리금을 날릴수도있다는것)는 알고있지만 놓치기 아까운 매물이라서요.

답변: 놓치기 아까운 매물에 대한 판단은 질문자님 스스로 결정하시고 아니면 그 업종에 경험이 많고 로케이션을 충분히 검토해 주실만한 분께 의뢰해 보시고 의논하시기를 권하고 다시 리스로 돌아와서
현재 3년밖에 안 남은 리스를 그대로만 들어가기에는 불안합니다.

a. 먼저 본인의 동종 업종에서의 경험, 또는 사업 경력 -자기 소개서 또는 사업체 운영 경력을 Resume
또는 Business History를 작성하시고 즉 랜로드에게 질문자님 본인의 가치를 알리시고
b. 재정 확인서-Financial Statement 본인의 재정 능력을 잘 설명하시고
c. 크레딧 리포트- Credit Report 를 요즘은 본인이 직접 뽑아서 첨부하시고
d. 사업 계획서 Business Plan

위의 서류들을 잘 만들어서 다음과 같은 제안서를 만드시기를 권합니다.
즉 질문자님 본인이 가치가 있고 사업도 잘 할것이며 2층의 렌트비도 본인이 잘 관리해서 랜로드 당신에게 문제없이 건물 상태도 잘 관리하고 렌트비도 제때에 낼 그러한 테난트가 될터이니 다음과 같은 협상을 해달라는 내용입니다.

1. New Master Lease Agreement - 아마 셀러에게 가장 좋은 조건이 될수 있습니다.
기간은 5년 + 5년 + 5년 정도로 보시고 본인이 팔수 나올시기 등등 여러가지를 고려해서 기간을
오퍼해 보십시요
2. Remaining 3 years plus 5 + 5 + 5 years option -Assignment of Lease 로 하되 3년후에 세번의
5년씩을 더 달라고 해 보시고- 옵션은 테난트의 결정권이기에 처음 3년이 지나서 정 사업이 잘되지
않을때에는 나올수도 있고- 최악의 경우에
3. 리스 기간등등은 본인이 어느기간 정도 그 사업장에서 사업을 하실지 등등을 고려해서
랜로드와 밀고 당기는 협상을 하시라고 권합니다. 물론 당연히 여태까지 랜로드와 가장 많이
접촉해온 셀러에게 랜로드의 성향,성격 등등을 파악해서 협상하시기를 권합니다.

고맙습니다.

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네티즌 답글

  • eagleeye 2017-07-16 오전 12:56:05

    정말 많은 도움이 됩니다. 감사합니다.

  • nycrealtor 2017-07-23 오전 11:06:22

    멋진 답변입니다.
    같은 비즈니스 브로커로서 좋은 답변이십니다.
    한가지 추가로 말씀 드리면 경험있는 비즈니스, 부동산 변호사를 교용하셔서 자문을 구하세요.
    변호사에게 수임료를 들이고 명확하게 진행하시면 오류가 없을것입니다.
    미국에서는 미국 룰데로 하시는것이 가장 현명하고 실수가 적답니다. 현명한 판단하시길 바랍니다.

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