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제목 [매물상담] 커머셜 리스 할때 Tenant’s agent 필요할까요? 아님 변호사만 있으면 충분할까요?
작성자 새출발 작성일 2017.05.20 지역 CA

조회수(1701) | 답글(0)

새 식당을 열려고 커머셜 리스 하려는데 궁금해서 여쭤봅니다.

커머셜 리스시 계약서 검토를 위해서 변호사는 꼭 필요할것 같은데, tenant’s agent 브로커는 필요할까요? 매물이야 loopnet에서 찾으면 될것같고, 변호사가 전문분야면 필요한 조항, 불리한 조항 걸러주실것같은데..
렌트비 네고를 위해서 필요할까요?
필요하다면 어떤 일 떄문에 필요한지 알려주시기바립니다.

좋은 의견 기다리겠습니다. 꼭 답변 부탁드립니다. 감사합니다.





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전문가 답변 Re:커머셜 리스 할때 Tenant’s agent 필요할까요? 아님 변호사만 있으면 충분할까요?
작성자 kwonbroker 작성일 2017.05.21

안녕하세요 ?

먼저 창업을 위한 고민에 축하를 드립니다.

1. Commercial Lease Agreement은 꼭 부동산 또는 상법 전문 변호사에게 최소한 3-4일의 시간 여유를
주고 즉 Blank Lease Agreement을 건물주나 관리회사에서 받으셔서 변호사에게 준후에 review를
해달라고 하시고 일반적인 조항 불리한 조항 꼭 테난트에게 필요한 조항들에 대해서 법률적 자문을
받으십시요.
질문자님이 바른 접근방법을 가지고 있으시므로 사업의 성공도 절반이상이 이루어 진거라는 생각을
합니다.
리스 서류가 100페이지가 넘고 별의 별 독소 조항을 넣어 놓은것이라면 아무리 location이 좋아도
그 장소에 리스계약을 하지 말라는 말씀을 과감히 드립니다.
훗날 가슴을 치고 속않이를 하는 잠못 이루는 밤을 미리 예약하지 마시라는 말씀입니다.

2. 경험이 많고 유능한 Tenant's Agent or Broker는 설령 건물주가 broker commission을 주지 않더라
도 질문자님 본인 비용으로라도 고용하시는 것이 질문자님에게 혜택이 더 많을수 있습니다.

3. 상업용 건물의 리스나 매매에서는 loopnet.com이 가장 잘 되어있고 일반적으로 사업체 매물은
bizben.com이나 bizbuysell.com bizquest.com에서 찾으시고 특히 식당업에서는 빈자리를
들어가서 permit내고 공사하고 또한 ABC License 까지 새로 발급받는다면 그 모든 과정의 시간
소요와 창업비용이 너무 크고 지칠수 있으므로 다른 음식 메뉴를 취급하던 기존의 식당자리에
질문자님의 식당이 시장과 맞을수 있는가를 고민하는 것이 초기 창업비용을 많이 낮출수 있습니다.


4. 리스 협상은 꼭 전문가와 상의하고 pay하는 고통을 질문자님이 받는 대신에 렌트비, 기간, 매년 렌트
비 인상조항에 대한 협상, 독소 조항의 순화내지는 삭제, 샤핑센터내에서 질문자님 식당 업종,
메뉴에 대한 독점권, 사업체 파실때에 바이어에게 리스를 넘겨주는 Assignment of Lease에 대한
협상, 흔하지는 않지만 Tenant Improvement ( 테난트의 개업을 위해 건물주가 도와주는 공사비의
보조 ), Free Rent기간 또는 한시적으로 렌트비를 내려서 pay하는등등 매우 다양한 상황과 협상이
있을수 있습니다. 결국 질문자님이 얻을것이 더 많을수 있습니다.

또한 리스 협상을 위해서는 여러가지 조건과 금액등을 매우 신중하고 꼼꼼히 고려해서 최소한
3개에서 많게는 5개정도의 Proposal 또는 Letter of Intend 즉 리스 의향서또는 제안서를 준비하셔서
밀고 당기기를 협상을 하시되 ( 금도끼를 줄까 은도끼를 줄까, 쇠도끼를 줄까하는 다양한 방법을
준비하십시요. ) 기본적으로 질문자님의 이력, 사업 경력, 사업계획서, 파이난셜 스테인먼트, 크레
딧 리포트, 건물주가 요구할 서류 준비가 제일 먼저, 그다음은 협상에 대한 진지하고도 결연한 준비
를 꼭 하시고 그 과정을 매우 즐기시라고 권합니다.
주변의 렌트시세나 경쟁 업소에 대한 검토도 당연히 하셔야 합니다.

건물주와의 Lease Negotiation에 들아가는 가장 기본적인 아이템만 말씀드린다면
a) Lease Term 10 yrs + 10 yrs or 5 years plus option 5 years plus option 5 years
리스 기간에 대한 아이디어를 가지시고
b) Base Rent and Cam Charge
c) Annual Increase에서 C.P.I.=Consumer Price Index 소비자 물가 상승지수로 할것이냐 아니면
일률적으로 매년 몇 퍼센트씩 오른다는 또한 C.P.I.로 할때에는 사업체가 소재한 그 해당 County
의 C.P.I. Index로 한다라는 명확하고 구체적인 문장이 있는가고 보셔야합니다.
d) Repair & Maintenance 의 책임소재
e) Parking and regulation
f) Assignment of Lease Clause
g) Exclusive Item at the Shopping Center and Definition
h) Poison Clause Removal or Negotiation
i) Free Rent or Tenant Improvement Negotiation
j) Signage Location and rules
k) Etc

이외에도 많은 부분을 종합병원과 같이 전체와 각 item마다의 중함과 경미함을 다 보시고 줄것은 주고 받을것은 받는다는 자세로 협상하시기를 권합니다. 또한 대부분의 건물주는 테난트가 깐깐하고 똑똑하게 협상에 임해오는것을 겉으로는 표현하지 않을지라도 내심 더 반기기도 합니다. 흔히 하는 말로 건물주 입장에서 테난트에게 받는 인상과 사업에 대한 이해도를 보고 " Tenant knows what he (she) is doing " 즉 깐간하기는 해도 오래 렌트비 잘 낼 테난트를 바라지요.

끝맺음의 말씀으로 깐깐하게 꼼꼼하게 협상하시기를 권하며 좋은 조건의 리스를 받으시고 사업 성공하시기를 바랍니다.
감사합니다.

오픈업비즈 상담 전문가

  • James Kwon (부동산브로커) | 상담분야 : 매물상담
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    • 150개 이상의 사업체 매매 중개 경험
    • 2003년~ 현재 : 오직 사업체 매매/사업체 건물 중개
    • 2011~ 현재 : Masters Realty Group Broker Associate
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