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제목 [매물상담] 가게 리즈계약
작성자 Youngkim 작성일 2017.12.15 지역 CA

조회수(1247) | 답글(0)

안녕하세요,

저희는 작은 식당을 하나 하고 있습니다. 얼마전 프로퍼티 매니져에게 매년 렌트는 오르는대 장사는 잘 안되고 렌트포함, 인건비, 재료비 모든 물가가 도 오르고 해서 장사하기가 만이 힘들어 졌다고 렌트비를 내려줄수 없냐고 물어봤는대요. 그쪽에서 답하길, 최근 2년치 세일즈와 profit and loss 자료를 보내달라고 하네요. 세일즈는 원래 보내야 하는걸로 알고 있기는 한태 profit and loss 까지 보내야 하는건가요? 만약 그럿다면 실제보다 조금 적게 해서 보내도상관이 없을지요...
일반적으로 리즈계약을 해놓고도 상황에 따라 다시 네고를 할수 잇는것인지, 어떤식으로 할수 있는지 도와주실수 있으면 감사하겠습니다.





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전문가 답변 Re:가게 리즈계약
작성자 kwonbroker 작성일 2017.12.15

안녕하세요.

먼저 일반적으로 매니저가 지난 2년간의 P & L 등, 기록을 달라고 하는것은 좋은 시그날로 보입니다
일언지하에 안 된다 또는 랜로드는 렌트비 조정을 아예 생각하지 않는다라는 답변보다는 매우 좋은 신호로는 보이지만 그 또한 요즘 하는 말로 영혼없는 답변 또는 립 서비스인지는 질문자님이 지금까지 사업을 해 오면서 매니저측과 접촉했던 경험으로 판단을 해 보시고요.
매상 보고는 계속해 왔는데 Profit & Loss를 만들지 모르거나 아니면 매니저의 눈높이에서 즉 지금까지 매상 보고해 왔던 자료와 Profit & Loss를 어떻게 만들어야 할지에 대한 고민으로 생각됩니다.

당연히 일반적으로 회계에 관한것은 공인 회계사나 세무사에게 의뢰하여야 하겠으나 과연 질문자님의 매상 보고외에 입증할수 있는 판매세 내온 내역, 1099-K 크레딧 카드 매상 내역, 종업원 인건비 지출 등등 모든 내용을 100% 다 매상 보고를 매니저에게 주었던 것과 일반적으로 차이가 나는 경우가 많으므로 다른 전문가와 충분히 의논하고 Profit & Loss 를 입증 가능하면서도 미팅의 목적에 맞게 준비하여 미팅과 렌트비 협상을 하여야 하겠습니다. 덧 붙이면 그 지역의 렌트비도 조사해서 질문자님에게 유리하면 그 내용도 같이 넣어서 렌트비 조정에 대한 자료로 활용할수도 있습니다.

리스 내용 그리고 렌트비 등등 모든 계약서는 계약 당사자간의 합의로 새롭게 만들어 질수도 있고 아니면 안 만들어서 질수도 있습니다.

하물며 시의 조례, 법률이나 심지어 헌법도 적법한 절차에 의해서 변화되고 바꿀수 있는데 일반 상법상의 리스나 렌트비는 합의만 하면 당연히 바꿀수도 있고 새로운 계약을 할수도 있습니다.

1. 매니저의 진의가 무엇인지 - 진실로 렌트비 협상을 해 줄 용의가 있다면
2. 지금까지 매상 보고한 숫자를 기준으로
3. 모든 기록을 토대로- 실제적인 소득을 기준으로 하든지 아니면 보고된 내용을 기준으로 할 결정을
하고
4. 지난 2-3년의 Profit & Loss를 만들고 그 숫자에 맞는 자료들을 카피해서 같이 제출하고 협상을 시작
하시면 됩니다.
( 자료는 Business Income Tax Return, Sales Tax Report, 1099K, Business
Checking Account Bank Statement, Employees Wages, Insurance Premium,
Cost of Goods and Tax and License and other Expenses documents , etc. )
5. 과연 랜로드가 원하는 범위가 어느 정도일까하는 고민을 해 본후에 최소 3개에서 5개 정도의
Proposal을 준비해서 협상에 임하시면 됩니다.

먼저 전체 그림을 놓고 전문가와 의논한후에 랜로드의 허용 가능선도 공부한후에 하나 하나 챙겨서 협상하시면 됩니다.

고맙습니다.

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전문가 답변 Re:가게 리즈계약
작성자 jaekwak11 작성일 2018.03.02

일단 메니저는 건물주가 아니므로 경험상 아니면 메뉴얼대로 필요한 서류를 요구한 것입니다. 이러한 때에 가장 중요한것은 여러가지 주변 상황에 의해서 매상을 포함한 이익이 감소 되었다는점을 확실히 증명해야만 합니다. 다른 이유 보다는 현재의 정확히 힘든 hardship 이 무엇인지 지혜롭게 답변을 준비 하시는게 중요 하다고 생각이 듭니다. 그리고 매상 관련해서 담당 cpa의 편지나 profit and loss statement에 회계사의 seal을 요구하기도 합니다. 이런걸 통해서 좀더 객관적인 자료를 요구하는 것으로 이해 하시면 됩니다. 참고 하세요

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