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제목 [운영중] S Corporation 소유 부동산 처분, LLC와 차이점
작성자 헨리 지 공인회계사 작성일 2017.04.24 지역 CA

조회수(755) | 답글(0)

▶문= S Corporation 이름으로 되어있는 부동산을 처분할 계획인데 LLC가 처분하는 경우에 비교해서 무슨 차이가 있습니까?

▶답= 질문의 직접적 대답은 아니지만 참고로 C Corp을 살펴봅니다. 이 경우 C Corp이 부동산 판매의 주체가 되고 그 거래에서 발생한 이익이 일차 법인 소득세로 과세 되며 또 별도로 그 이익금이 주주에게 배당될 때 주주들에게 배당금 소득으로 추가 과세가 됩니다.

이 이중과세를 피하는 한 방법으로 주주가 법인에서 급여를 받아 가게 되면 법인 소득세는 상대적으로 줄고 개인 수준에서 한 번만 소득세를 낼 수도 있을 것입니다. 더욱 심각한 문제는 법인의 경우에는 투자 재산에 적용되어 상대적으로 유리한 양도 소득세(Capital Gain Tax Rate, 최고 20%)가 허용되지 않고 일반 법인 소득 세율(최고 38%)로 과세가 됩니다. 손실을 보고 판매했을 경우에는 일반 영업이익과는 상쇄되지 못하고 자본 이득(Capital Gain)으로 간주되어 상쇄할 자본 이득이 없는 경우에는 공제를 받지 못하고 묶여있게 됩니다. 한마디로 C Corp으로 부동산을 소유하는 것은 일반적으로 최악의 선택입니다.

S Corp의 경우는 법인의 소득이 주주에게 이전되어 주주가 한 번만 소득세를 내면 되므로 이중과세의 문제점은 없으며 LLC의 경우에도 일반적으로 파트너십(Partnership)으로 과세되므로 역시 모든 이익, 손실 금액이 바로 멤버에게 이전이 되므로 S Corp과 유사한 결과입니다.

만일 부동산의 처분에 즈음하여 일부 주주는 1031 exchange를 통해서 새 건물을 취득하면서 세금을 연기하고자 하고 다른 주주들은 바로 현금화를 하고자 하는 상황이 벌어진다면 차이가 있습니다. S Corp의 경우는 건물의 소유권을 쪼개는 것이 불가능하기 때문에 그 진행에 많은 난관이 있거나 거의 불가능합니다. 반면에 LLC의 경우는 몇 가지 사항이 충족이 된다면 공동소유의 건물일지라도 'Drop and Swap'이라고 알려진 방법으로 서로의 갈 길을 찾아가는 방법이 가능합니다. 즉 멤버들이 건물의 소유권을 쪼개어서 독립된 자산으로 간주하여 진행하는 길이 존재합니다.

결론적으로 건물을 유지 운영하는 데는 S Corp이나 LLC나 큰 차이가 없지만 처분 과정 등을 고려해 볼 때 LLC가 부동산 소유에 있어서는 조금 더 나은 형태라고 인지되어 있습니다.

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