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제목 [창업전] 인컴 (수익)을 만들수 있는 부동산에 투자하라
작성자 곽재혁 에이전트 작성일 2018.12.11 지역 CA

조회수(458) | 답글(0)

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 12월의 남가주 부동산 소식을 전해 드리겠습니다.

최근의 부동산 매매 통계에 따르면, 여전히 주택 시장의 매매가 둔화된 상태를 유지하고 있습니다. 남가주의 오렌지 카운티의 경우 매매가 보통 한달에 2만채 정도의 거래량을 유지했었지만 최근에는 그이하로 떨어지는 추세를 보여주고 있습니다. 더불어 매매가 줄면서 실제로 매매가 되는 거래가가 약간씩 떨어지는 추세도 보이고 있습니다.

다만, 거래가의 움직임은 거래량이 어느정도 수준에 이르기 전까지는 섣불리 가격의 하락이나 상승의 시장 상황으로 결론을 말하기에 다소 무리가 따른다고 생각 합니다.

거래량 기준으로 최소 두자리수 이상의 변화가 감지가 되기 전까지는 진정한 가격의 상승또는 하락세를 이야기 하기 힘들기 때문에 현재의 시장 상황은 한마디로 그냥 보합세에서 움직인다고 보시면 될것 같습니다.

11월의 중간 선거후에 미국과 중국의 관계도 개선의 기미를 보이면서 앞으로 90일간은 일종의 휴전 상태 속에서 무역에 관한한 합의에 이를수 있도록 추가 협상에 합의한 상황이고 년말의 분위기 속에서 당분간은 실제적으로 부동산 시장의 움직임이나 동향은 이전의 상태를 유지할 것으로 보여지고 있습니다.

즉 중국인을 포함한 외국인들의 투자가 다시 시작되기에는 아직까지 시간이 필요한 시기로 보여집니다.

내년도에도 모기지 이자율의 경우 5%초반까지 상승할 것으로 전망이 되고 있으면 특별히 렌트 시장이 공고한 상황에서는 별다르게 부동산시장의 가격이 급락할 가능성은 적을것으로 보여지며 부동산 시장의 투자또한 년초 까지는 관망세 를 유지할 것으로 전망이 되고 있습니다.

여러가지 변화 중에서도 보통들 이야기 하시는 주택 시장의 가격 급하락에 대한 예상들은 사실상 가능성이 적다고 항상 생각해 오고 있습니다.

여러번 말씀을 드렸듯이 현재의 단단한 렌트 시장이 유지만 된다면 주택 가격이 계절적인 영향으로 약간 떨어지는 정도 (아무래도 THANKSGIVING후 크리스 마스 연휴에서 1월중순 정도 까지의 비수기에는 가격이 급매물을 중심으로 일년중 가장 낮게 거래가 되는 경향이 있습니다 이때에는 매물이나 지역 그리고 업그레이드를 포함한 주택의 상태에 따라서는 5-8 또는 10% 이상 하락한 상태로 거래가 되는 경향을 보입니다 ) 에서 멈출 가능성이 있습니다.

그리고 현 주택 시장의 가장 큰 강점은 지난 2012년 이후 가격의 저점기에서 지금까지 모기지를 이용해서 주택을 구입하신 분들의 경우 거의 대부분이 (가장 최근을 제외 하고는) 모기지를 30년 고정으로 융자를 진행 하셨기 때문에 한국이나 미국의 COMMERCIAL 융자와 같은 변동이 아닌경우 금리의 인상등으로 인한 추가적인 모기지 페이 부담이 없기 때문에 비교적 현재의 인컴 수준을 유지 하시고 현재의 렌트 수입만 유지가 된다면 보유에 문제가 없다고 개인적으로 생각하고 있습니다 (특히 투자자의 경우).

얼마전까지 낮은 이자율 상황에서 주택을 고정 이자로 구입 하신 분들은 특별히 재융자를 안하셔도 인컴의 변화만 없다면 주택 보유에 추가적인 비용 (아무래도 주택 유지시 가장 큰 부담은 바로 모기지 이기 때문에)의 발생이 적기 때문에 (실거주자의 )주택 유지에는 큰 어려움은 없을 것으로 보여 집니다.

한국의 경우는 정부의 부동산에 대한 정책이 비우호적으로 변한 상태이고 금리의 인상으로 현재 주택 담보 대출건으로 주택 보유를 하고 있는 분들의 경우 기본적으로 변동인 모기지 상품의 이자율 상승으로 인해서 보유에 어려움을 겪는 경우들이 속출할것으로 예상이 되며 특히 갭투자라고 불리우는 방식으로 투자를 한경우 (현시세에 전세를 끼고 차액만 부담하고 주택 보유를 하는 투자방식) 이미 매매를 하신 경우가 아닌경우 이미 거래가가 하락한 경우 매매를 하기가 추가 비용을 내지 않는 경우 불가능 하므로 이러한 물건을 중심으로 내년 부터는 은행 차압 매물들이 증가할수 있다는 이야기가 돌고 있습니다.

미국의 모기지의 장점중 특히 30년 고정 모기지 상품이야 말로 일정하게 주택을 유지시 가장 큰 부담인 모기지가 고르게 유지가 되기 때문에 주택 보유 계획을 잡으실때 가장 소비자에게 유리한 상품이라고 할수 있고 이러한 상품은 타국가에는 거의 존재하지 않는 미국만의 소비자를 위한 장점으로 존재 한다고 보시면 될것 같습니다. 그외에도 주택 보유에 따른 재산세나 모기지 이자분에 대한 일종의 택스 감면 혜택 (deduction)등은 여전히 주택 보유를 전반적으로 매력있게 만드는 주요 요소라고 생각이 됩니다.

내년도에는 금년과 비슷한 전망이 가능하게 주택 시장은 흘러갈것으로 예상이되지만, 한 두가지 정도 금년과는 다른 추세가 주택과 상업용 시장에 전개될 가능성이 있어서 이에 대해서 언급을 드리고자 합니다

첫째는, 주택 시장의 경우 아파트 시장과의 경쟁이 어느정도 일어날 가능성 그리고 매물이 늘어날 경우 렌트비가 약간은 하락이 가능할수 있다는 점과 더불어 확실한 렌트 인컴을 원하는 투자가들이 철저한 계산을 하고 구입을 진행하는 패턴이 반복될것으로 보여 집니다. 그리고 실거주자 중심으로 외곽으로의 주택 구입은 꾸준히 유지가될 전망 이지만 투자가나 실수요자 모두 공히 저가의 매물에 대한 구입 선호가 증가할 전망입니다.

이러한 패턴은 반복이 되는 경향도 있지만 아무래도 현재의 가격이 약간 떨어진다고 하여도 방두개 보다는 한개로 또는 세개 보다는 두개 정도로 기대치를 낮추어서 매입을 하시는 패턴을 보일것입니다. 즉 중장기 적으로는, 시세차익 보다는 꾸준한 인컴을 기대 가능한 투자를 선호할 것으로 보여 집니다.

두번째는, 상업용 부동산의 경우 금리가 추가로 인상이 된다면 신규로 커머셜 시장에 투자가가 몰릴 가능성이 적어질수 있습니다. 대부분의 커머셜 융자는 현재 Prime rate을 기준으로 이루어 지기 때문에 기준 금리가 인상이 계속 되어 오면서 부담하는 융자 페이먼트가 늘어나게 되면 추가로 커머셜 구입을 주저하는 결과가 나타날수 있습니다. 그리고 기존 건물주의 경우에도 공실이 발생 하거나 리스 인상이 어려운 경우 인컴의 증가없이 지출이 늘어나는 결과를 초래 할 경우 그리고 특히 재융자가 힘들거나 이자율을 포함한 조건이 나빠질 경우 여러가지로 보유시 문제가 될 가능성 또한 적지 않습니다 .

제 생각에는 상업용 부동산의 경우 당분간은 오너 유스의 경우에도 여러가지로 은행 융자의 쇼핑을 먼저 확실히 하시고 나서 인근의 리스 시세와 비교후 구입을 진행 하시는등 여러가지로 준비를 철저히하셔야만 문제가 없다고 생각이 됩니다.
그리고 특히 현재 존재하는 공실(vacancy) 그리고 앞으로 가능할수 있는 공실에 대한 철저한 대비를 하셔야만 할것 같습니다.

그리고 철저하게 인컴이 확실히 들어올수 있는 방향으로 부동산 구입을 선택하시는 투자 방식이 대세를 이룰 전망 입니다.
지난 몇달간 프랜차이즈에 관련된 여러가지 행사나 기타 사업체에 관한 여러가지 행사나 세미나에 다녀보고 시장 조사를 해본 결과 일단 앞으로는 인건비의 부담을 최소화 하고 리스비를 고려해서 오픈 면적을 최소화 하는 방향으로 창업을 진행 하시는게 좋다는 생각을 많이 해보았습니다.

예를 들어서 커피에 간단한 케이크 정도를 취급하는 프랜차이즈가 총 두세가지 정도의 오픈 모델을 가지고 있는 경우가 있었습니다. 하나는 기존의 정식 오픈 매장이고 다른 하나는 일종의 투고 전문의 매장체제를 갖춘 모델 이었습니다. 투고 전문 매장의 경우 거의 주인 혼자 운영이 가능한 형태로 일반 매장이 대략 1500SF 정도라면 이러한 투고 전문은 약 500SF 에서 그미만으로도 오픈이 가능한 형태 였습니다.

앞으로는 매장의 형태도 소형화 되고 자동화 되는 양상이 될것이고 취급 품목도 간단화 하면서 보편적인 선택이 가능한 간략한 형태의 모델들이 나올것 같습니다. 인컴을 만들수 있는 부동산을 찾아 보시는 노력 그리고 그에 맞추어서 새로운 비지니스 모델을 만들어 가시는 노력들이 중요 하다고 생각해 봅니다.

새해에는 더욱더 건강 하시고 하시는 사업에 건승 하시기를 바랍니다. 감사 합니다.

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