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제목 [매매중] 임대 양도 계약서 작성시 주의점
작성자 이상일 변호사 작성일 2018.05.02 지역 CA

조회수(910) | 답글(0)

소송건을 수임하다보면 정말 답답하고 딱한 경우들을 많이 접하게 된다.

자신이 운영하던 사업체를 10년 전에 매도한 한 한인이 현재 그 사업체를 운영하는 한인이 임대료를 제대로 납부하지 못했다는 이유로 사업체가 있는 건물 소유주로부터 10여만달러 상당의 소송을 당했다며 관련 서류를 가지고 오셨다.

이미 10년이라는 시간이 지났고 그 사업체를 원래 누구에게 매도하였는지 조차도 기억하는데 한참 걸리는 상황이었다.

그 사이에 건물주도 한번 바뀌었고 본인에게서 사업체를 매입한 사람 또한 4~5년 전 사업체를 현 소유주에게 매도를 해 그야말로 현재 건물주나 사업체 주인은 본인이 본 적도, 만난적도 없는 어처구니 없는 상황이었다. 에스크로가 종결되고 임대 양도 계약서에 서명함으로써 그 사업체와 관련, 본인의 책임이 종결되었다고 대부분 생각한다.

하지만 많은 임대계약서 또는 양도계약서에는 매도인도 원래 임대계약서에 대한 책임이 여전히 남아 있다는 조항이 명시되어 있다. 그 경우 사업체를 인수한 새 주인이 임대계약서의 조항을 위반하였을 경우 일종의 보증인 처럼 전 사업체 소유주도 그 위반에 대한 보상 의무가 있다.

위의 경우 10년 전의 사업체 주인과 4년 전의 사업체 주인 모두가 소장에 피고소인으로 명기되어 있었다. 사업체 매도 후의 임대계약서 관련 책임을 삭제하거나 또는 최소화할 수 있는 몇 가지 방안을 살펴보자.

한 가지 방안은 건물주에게 매도인의 책임이 계속 유지된다는 조항의 삭제를 정중히 부탁 해보는 것이다. 대부분의 건물주가 물론 정중히 거절을 할 것이나 가끔 뜻밖에 그 조건을 수용하는 건물주도 있다. 한 두번은 시도를 해보는 것이 바람직하다.

다른 방안은 건물주와 새 주인사이에 기존의 임대계약서의 양도가 아닌 당사자들 사이에 새로운 임대계약서 작성을 종용해 보는 것이다. 건물주와 새 주인은 기존 계약서의 잔여 임대기간의 연장이나 임대료의 상승 효과 등을 기대해 새로운 임대계약서를 작성하는 것에 흔쾌히 동의를 하는 경우를 많이 보았다.

위의 방법이 통하지 않는다면 매도인이 책임져야 하는 기간을 일정기간으로 제한시키는 조항의 삽입이라도 부탁해 보는 것이다. 이런 경우 최소한 위의 분 처럼 10년 후 소장을 받는 경우는 피할 수 있을 것이다.

상기의 어떠한 방법도 통하지 않는 다면 본인의 사업체를 매입하는 새 주인의 선택에 신중을 기하라고 권하고 싶다.

경험있는 건물주가 임대 계약시 임대인의 사업 경험, 신용 상태, 그리고 재정상황을 철저히 파악하 듯 사업체 매매시에도 매입자의 경험, 능력 그리고 재정 상태를 철저히 파악하는 것이 중요하다. 일단은 가장 높은 매입가격을 제시하는 분과 매매를 성사시키고 싶은 것이 당연한 마음의 끌림이겠으나 그 분이 사업에 대한 경험이나 능력이 없다면 재고해야 할 것이다.

그리고 매입자로부터 매입자가 임대계약서 위반시 매도인에게 보상 책임을 지겠다는 서류 정도는 기본적으로 받아놓아야 할 것이다. 그 계약서에 별도의 보증인이 있다면 금상첨화이다.

또한 본인의 사업체를 인수하는 분이 성공적으로 사업체를 유지할 수 있도록 최선을 다해 본인이 알고 있는 모든 정보와 사업운영 비결을 진심으로, 그리고 부지런히 매입자에게 알려주는 것은 단지 매입자를 위하는 것만이 아니라 본인을 보호하는 일이라는 것도 인지를 해야 할 것이다.

위의 소송건의 경우 건물주는 이미 사업에 실패한 현 세입자 보다는 재정적으로 여유가 있는 그 전주인 두명을 소송 대상으로 삼고 있는 상황이었다. 울며 겨자먹기로 액수의 일부를 배상하는 쪽으로 방향을 잡고 사안을 진행하는 수 밖에는 없다.

문의 (310) 713-2510

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