창업상식 전체보기

홈 > 창업상식 >
전체보기
  • 전체보기
  • 창업전
  • 운영중
  • 매매중
검색영역
창업칼럼 배겸 변호사의 다른 시선 | 상식글 총 28

오픈업비즈 상담 전문가

  • 배 겸 (변호사)
  • 전화 : 1-847-777-1882 / 이메일 : k.bae@sisunlawllc.com
  • 주소 : 222 E. Dundee Rd., Floor 3, Wheeling, IL 60090
  • 홈페이지 : http://www.sisunlawllc.com
  • 약력
    • 일리노이주 변호사
    • 미국 연방 법원 등록 변호사
    • 미국 연방 조세 법원 등록 변호사
  • 약력 더보기

전문가 상담글 보기

전문가 칼럼 보기

제목 [운영중] 압류-상환 부족액의 법적 절차
작성자 배 겸 변호사 작성일 2018.02.20 지역 IL

조회수(333) | 답글(0)

배 겸 변호사의 다른 시선

“압류 – 상환 부족액의 법적 절차”

지난 두 번의 칼럼을 통해 압류의 기본 개념과 절차, 그리고 채무자의 법적 의무 및 권리에 관하여 살펴보았다. 압류를 주제로 한 마지막 칼럼으로 법원 압류 경매 후 채무자에게 남게되는 융자 잔액에 대하여 알아보도록 하자.

많은 이들이 압류에 관해 오해하고 있는 사실 중 하나는, 부동산이 융자회사에 의해 압류되고 나면 그것으로 모든 채무가 없어진다는 것이다. 엄밀히 말하자면, 채무자가 변제하지 못한 전체 융자 상환금과 그 당시 부동산 건물 가치, 최종 법원 경매 낙찰가에 따라 압류 소송 후 채무가 없어질 수도 있고, 계속 남아있을 수도 있다. 따라서, 융자금액을 갚지 못해 건물을 포기하는 행위를 결코 쉽게 생각해서는 안된다.

압류 소송이 승인되고 법원 경매가 이루어지면, 경매 입찰자 중 가장 높은 액수를 제시한 입찰자 혹은 압류 소송을 진행한 융자회사에게 부동산이 매각된다. 이때 경매 낙찰가가 융자회사가 받아야할 융자 상환금액의 총액수보다 낮을 경우, 상환부족액(In Personam Deficiency)이 발생한다.

현실적으로 보면, 압류 소송까지 가게 되는 부동산 건물은 전체 융자 상환금액보다 그 가치가 낮은 경우가 대부분이다. 건물 가치가 융자 상환금액보다 높을 경우, 굳이 압류 소송으로 건물을 빼앗기기 전에 재융자를 통해 건물을 지키거나 혹은 정상 매매를 통해 남은 융자 금액을 갚을 수 있기 때문이다.

상환부족액이 발생하면, 융자회사는 그 부족액을 채무자에게 개인적으로 받아낼 법적 권리를 갖는다. 즉, 저당권이 설정되었던 부동산이 더이상 존재하지 않기 때문에, 융자회사는 채무자의 월급, 은행통장, 혹은 다른 자산을 통해 상환부족액을 받아낼 수 있는 것이다.

또는, 채무자가 소유하고 있는 다른 부동산이 있다면 그 부동산에 추가로 저당권을 설정할 수 있다. 다른 부동산에 저당권을 설정하는 경우를 제외하고, 상환부족액을 채무자에게 개인적으로 받아내기 위해서는 융자회사가 추가로 추심 재판을 진행해야 한다. 반드시 법원을 통해서만 채무자의 다른 재산에 손을 뻗칠 수 있는 것이다.

이와 같은 개념으로, 압류소송에 참여한 융자회사가 하나 이상일 경우, 첫번째 저당권자가 아닌 다른 저당권자들 역시 상환부족액을 받아낼 권리가 있다. 예를 들어, 압류 경매 낙찰가가 100만 달러이고, 첫번째 저당권자의 융자 상환금이 80만 달러, 두번째 저당권자의 융자 상환금이 30만 달러라고 가정해보자.

법원 경매를 통해 첫번째 저당권자는 80만 달러 모두를 상환받고, 두번째 저당권자는 20만 달러밖에 받을 수 없는 경우, 두번째 저당권자는 상환받지 못한 10만 달러를 채무자에게 개인적으로 받아낼 수 있는 것이다. 물론 이 역시 추가 법적 소송을 통해서만 월급이나 은행 통장 등에 권리행사를 할 수 있다. 이러한 상환부족액은 압류 소송뿐 아니라 숏세일을 통해 부동산을 처분한다 하더라도 똑같이 발생할 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

본 글은 시카고 중앙일보 2018년 02월 19일자에 기재된 칼럼입니다.
http://www.koreadaily.com/news/read.asp?page=1&branch=HOME&source=&category=opinion.outercolumn&art_id=6020084

시선 웹사이트에서 칼럼 보기
http://www.sisunlawllc.com/news-events/law-media/

시선 페이스북에서 칼럼 보기
https://www.facebook.com/sisunlawllc/

목록
!
칼럼 내용은 전문가의 소견으로, 칼럼 내용과 관련하여 오픈업비즈의 법률적 책임이 없음을 알려드립니다.

네티즌 답글

댓글 등록 폼
닉네임
창업 컬럼
번호 제목 작성자 등록일 조회 조회
[공지] 미국 세탁소 창업 구매 및 계약시 주의사항  관리자 2014.09.13 10284 CA
[공지] [미국창업 A to Z] 필요한 라이센스 및 퍼밋 안내  관리자 2014.08.28 23322 CA
[공지] 프랜차이즈 시작하기전 고려해야 할 사항들 관리자 2013.06.06 4389 CA
660 비트코인, 소득에 대해서 어떻게 세금보고를 해야하나..(0) 안병찬 공인회계사 2018.05.17 28 CA
659 [영상칼럼] 비즈니스용 자동차, 구입을 할까? 리스를 ..(0) 안병찬 공인회계사 2018.05.10 80 CA
658 독립계약자와 종업원 구분은 어떻게 하나?(0) 김윤상 변호사 2018.05.10 45 CA
657 업무시간 외 업무관련 전화 및 이메일 대처법(0) 알렉스 차 변호사 2018.05.07 76 CA
656 매장 내 낙상 사고에 대한 피해 보상을 요구하는 방법.. (0) 송동호 대표 변호사 2018.04.27 118 NJ
655 2017년 세금보고 후기 (0) 피터 손 공인회계사 2018.04.20 92 CA
654 [썰전: H-1B대안] H-1B의 형제, H-3(0) 지변호사 2018.04.19 121 NJ
653 완전 파산(Bankruptcy Chapter 7)(0) 배 겸 변호사 2018.04.16 148 IL
652 S-Corporation의 수동적 소득에 대한 제약(0) 정동완공인회계사 2018.04.10 96 CA
651 부동산 소유권 양도 제도(0) 배 겸 변호사 2018.04.02 102 IL
650 숏세일에 대한 이해(0) 배 겸 변호사 2018.03.20 140 IL
649 미국 세탁소 운영에 필요한 보험(3)(0) 남계숙 보험 2018.03.17 158 GA
648 고용주는 금주·금연규정 시행 가능(0) 김윤상 변호사 2018.03.17 119 CA
647 [#MeToo] 사내 성폭력, 회사에서도 책임져야 할까요? (0) 송동호 대표 변호사 2018.03.07 418 NJ
646 압류-상환 부족액의 법적 절차(0) 배 겸 변호사 2018.02.20 333 IL