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제목 [매매중] 상업용 부동산 투자시 '캐시 온 리턴'도 고려
작성자 관리자 작성일 2017.09.02 지역 CA

조회수(490) | 답글(0)


실제 투자액 대비 수익률 알 수 있는 지표

Q: 상가에 투자하려고 하는데 상가에 투자할 때는 일반적으로 캡레이트를 중요하고 보는 것으로 알고 있습니다. 그런데 캡레이트 외에도 '캐시 온 리턴'이라는 것도 중요하게 고려해야 한다고 말하는데, 캐시 온 리턴이 뭔가요?

A: 상가나 아파트, 오피스건물 등 상업용 부동산에 투자할 때 가장 기본적으로 보는 것은 캡레이트(CAP rate)이다. 캡레이트는 투자 대비 수익률로, 상업용 부동산 투자시 기대할 수 있는 수익률을 보는 것이다. 이와 함께 고려해야 하는 것 중 하나가 '캐시 온 리턴(cash-on-cash return)'이다.

캡레이트는 부동산 1년 순수입을 구입가격으로 나누는 만큼, 해당 부동산에 투자했을 때 얼마나 벌 수 있느냐를 알 수 있게 해준다. 반면, 캐시 온 리턴은 내가 투자하는 현금 대비 연간 수익률을 알 수 있다. 즉, 실제 투지액 대비 수익률을 알 수 있는 것이다.

캐시 온 캐시 리턴의 산출 공식은 다음과 같다. 캐시 온 캐시 리턴은 연간 세전 순수입을 총 현금투자금으로 나눈 것이다. 연간 세전 순수입은 대부분의 상업용 부동산의 재정보고서(financial report)에 자세히 나와 있다. 세전 순수입은 건물의 총수입에서 각종 세금 및 보험, 매니지먼트 비용, 유틸리티, 유지 보수비용 등을 공제하고 또 융자비용인 은행페이먼트까지 공제하고 남는 순수입을 뜻한다.

캐시 온 캐시 리턴 계산 방법이 캡레이트 계산 방법과는 또 다른 이유가 바로 융자금액에 대한 비용과 융자를 통한 원금공제에 대한 수익 부분까지 계산에 포함되어진다는 점이다.

그러므로 캐시 온 캐시 리턴은 실질적으로 투자하는 현금에 대한 연간 캐시 수익률을 알 수 있게 해 준다. 이 지표는 상업용 건물의 융자액수와 이자율이 중요한 영향을 끼치므로 보통 다운페이먼트와 미리 승인받은 이자율까지 함께 고려해 계산해야 한다. 이러한 캐시 온 캐시 리턴은 운영상태가 좋고 은행과의 관계가 좋아 미리 좋은 이자율을 받을 수 있는 셀러들이 바이어에게 좋은 캐시플로를 보여주기 위해 많이 사용한다.

한가지 예를 들어 보자. 어떤 오피스 건물을 120만 달러에 사려고 한다. 그리고 은행으로부터 75%까지 융자가 가능하다는 연락을 받았다. 즉 90만 달러의 융자가 가능하고 다운페이먼트는 30만 달러면 된다. 은행이자를 포함한 연간 순수입을 산정해 보니 약 6만 달러가 나왔다.

이 경우 캐시 온 캐시 리턴은 6만 달러를 30만 달러로 나누어 나온 20%가 된다. 이 간단한 계산으로 내가 투자한 돈에 대해 첫해에 20%를 벌게 해준다는 계산을 할 수 있다.

캐시 온 캐시 리턴은 간단하고 빠른 방법으로 투자시 어느 정도의 수익을 올릴 수 있는지 확인할 수 있게 해준다. 하지만 건물을 소유하고 있는 기간 동안 매년 캐시 온 캐시 리턴의 액수는 달라지게 될 것이고 얼마를 투자하느냐에 따라서도 차이가 나게 된다. 전액 현금으로 건물을 살 경우 첫해는 캐시 온 리턴이 좋지 않게 나올 수 있지만 몇년 시간이 지나면 수익률이 더 높게 나올 수도 있다.

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